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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


??第三,傢庭資產配置轉型。2010年後,金融“脫媒”現象凸顯,銀行理財產品、互聯網金融產品和信托產品爆發式增長,近期股票市場開始復蘇,住房不再是傢庭配置資產的首選資產,住房投資需求將快速下降。

??第一,供應規模持續增加。根據“六普”數據,2010年,我國城鎮存量住房為203億平方米,此後4年又有42億平方米竣工,扣除拆遷住房後,2014年底城鎮存量住房約240億平方米,城鎮戶均住房接近1套。2014年底,我國在建住宅59億平方米,將在未來2至3年內入市。按商品住宅年銷售面積10億平方米估算,今後幾年房地產市場形勢將更為嚴峻。

??今年,我國房地產市場進入深度調整時期。與2008年和2011年那兩輪調整不同,這輪調整是在沒有行政幹預情況下的市場自行校正。由此判斷,我國房地產市場已經發生結構性變化,從供給約束轉化為需求約束。如不能有效增加住房需求,房地產下行趨勢將難以遏制。

??第二,產能過剩持續加劇。2012年底,我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃產能利用率分別為72%、74%、72%和73%。2013年中央對化解產能過剩工作作出部署後,產能過剩勢頭得到遏制,但問題遠未化解。至去年底,上述行業產能利用率仍不足75%,低於82%的正常水平。目前,我國企業債務約占GDP150%,全球最高。在需求強勁條件下,高負債可以支撐高投資,高投資支撐高產能。一旦需求萎縮,企業虧損和破產增多,銀行風險就會暴露。

??當前,我國經濟運行“有喜有憂”。“喜”在結構調整已現成效,第三產業增加值超過第二產業,失業率保持較低水平,社會總體穩定。“憂”在新的經濟增長動力尚未形成,經濟增速繼續下行,或將引發長期累積風險的集中釋放。目前,房地產業仍是我國經濟增長的主要動力,經濟“房地產化”短期內難以扭轉。

??1998年,我國推行住房制度改革,通過出售公有住房、建立住房公積金制度、實行住房貨幣化分配等措施,培育個人住房消費能力。2003年後,政策重心從培育消費需求轉向調控住房供給,導致供需結構失衡,房價持續上漲,不得不推出限購限貸等行政措施,通過大規模建設保障性住房,對沖房價上漲壓力。目前,商品住房和保障性住房建設規模巨大,化解產能過剩、地方融資平臺和影子銀行風險,守住不發生區域性和系統性風險底線,需要轉變住房政策取向,從調控供給轉為培育需求。加快改革住房公積金制度,將各地住房公積金管理中心整合為國傢住房銀行,向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款,增加中低收入傢庭住房消費需求。

??經濟風險日益顯現

??設立住房銀行意義重大

??第三,促進新型城鎮化發展。新型城鎮化的核心是以人為本,逐步實現公共服務均等化。目前,已有約2億農村人口在城鎮就業。就業問題解決後,迫切需要解決住房和子女教育問題。醫療和養老保障則是中長期問題。住建部調查,進城農村人口在城鎮購房比例不到1%,絕大部分居住在棚戶區、城中村和建築工地,居住條件惡劣。這個群體規模巨大,僅靠財政投入難以支撐,需要農民工、就業單位和國傢“三傢抬”。將農民工納入住房公積金制度,個人繳存一部分,單位補助一部分,國傢支持一部分,積累在城鎮購房首期付款,再由國傢住房銀行提供低息貸款,後續還款用住房公積金支付,將有效緩解購房能力不足矛盾,提升新型城鎮化質量和效益。

??第四,貸款支持力度減弱。2012年以來,信托、互聯網金融等融資產品快速發展,分流銀行儲蓄存款,增加銀行攬儲成本和流動性約束。銀行發放個人住房貸款積極性下降,收緊貸款規模,取消利率折扣,貸款支持力度減弱。住房公積金貸款受資金來源和管理體制限制,貸款規模難以迅速擴張,支持作用弱化。去年9月,人民銀行放寬個人住房貸款政策,去年11月和今年3月兩次下調存貸款基準利率,個人住房貸款供應有所改善,但銀行貸款動力仍然不足。貸款利率下調0.65個百分點後,5年期個人住房貸款利率5.9%,高出降息前7折貸款利率1.31個百分點,利息成本仍居高不下。

??因此,必須穩定房地產市場,為結構調整和體制改革創造時間和空間。穩定房地產市場,關鍵是增加住房消費需求。以住房公積金制度為基礎,設立政策性住宅金融機構(或可定名為國傢住房銀行),是增加住房消費需求的有效措施,應抓緊組織實施。

??房地產下行趨勢明顯

住建部公積金監管司設立 住房銀行條件已成熟

內容來玉里鎮農地貸款額度自sina新聞

??第二,人口結構發生逆轉。人口結構是影響住房需求的基本要素,勞動人口占比越高,住房需求越強。根據統計局數據,1965-2013年,我國15-64歲勞動人口占總人口比重持續上升,2013年達到75%峰值,其後將持續下降。根據民政部數據,2006年,我國結婚對數增長14.8%,2013年已大幅降到1.8%。未來5年,城鎮20-45歲主要購房群體下降約10%。住房需求重心將轉向居民改善性住房需求和農民進城購房消費需求。

??第一,房地產業收縮過快。全年房地產開發投資9.5萬億元,同比增長10.5%,增速呈逐月下降的態勢。商品房銷售面積12.1億平方米,同比下降7.6%,除四季度略有回暖外,降幅呈逐季加大態勢。70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格月同比下降的城市個數從上半年的1個增加到12月份的68個。9月央行放寬個人住房貸款政策後,市場預期有所改善,但多數城市繼續低迷,下行趨勢仍然明顯。

??第四,影子銀行風險集聚。影子銀行是我國金融市場發育不充分條件下監管套利的產物,基本特征是“兩高一低”,杠桿率高,利率水平高,運行透明度低。2011年至2013年是影子銀行快速發展時期,目前已陸續進入償還期。到去年底,全國369筆信托項目存在風險,涉及資金181億元。經濟下行周期,資金鏈斷裂風險恐不斷積聚。

??而在這些風險中,房地產是風險“導火線”。數據顯示,2014年,我國房地產開發投資占GDP14.9%,約是美國、印度、臺灣地區房地產投資高峰時期的3倍。瑞銀估計,房地產占我國總需求比重高達1/4。如再考慮房地產和其它行業的產業關聯,房地產占GDP比重超過1/3。社會融資30%投向房地產,固定資產投資30%在房地產,傢庭資產70%集中在房地產,地方財政收入50%以上依靠房地產。房地產業過快收縮,將對宏觀經濟產生連鎖反應和共振效應,比如加劇產能過剩矛盾、誘發平臺債務違約和引爆影子銀行風險等。

??去年,我國經濟增長7.4%,通貨膨脹2.0%,城鎮新增就業超過1300萬人,呈現中高速增長、低度通貨膨脹和充分就業的新氣象。但經濟運行不確定性增加,風險持續發酵並日益顯現,主要表現在四個方面:

??第一,提高傢庭購房能力。購買住房是傢庭主要支出項目,資金需求巨大,一般都需要貸款支持。因貸款期限長,且按復利計息,利率水平對還貸成本十分敏感。一筆本金100萬元、期限20年的個人住房貸款,利率每提高1個百分點,個人住房貸款利息支出增加14萬元。貸款利率對住房需求影響巨大,是決定房地產市場走勢的核心要素。商業銀行在盈利性和流動性目標約束下,難以降低個人住房貸款利率。通過國傢住房銀行提供低息貸款,可以解決“貸款難”和“貸款貴”問題,有效提高傢庭購房能力,增加住房消費需求。

??第二,完善宏觀調控機制。截止2014年底,商業銀行個人住房貸款餘額11.5萬億元,占個人住房貸款餘額82%。目前,央行已放開銀行貸款利率,但仍控制個人住房貸款利率,個人住房貸款成為商業銀行貸款期限最長、收益率最低的資產,與營利性和流動性商業目標相悖。銀行實際承擔商業性和政策性雙重職責,既削弱瞭貨幣政策的有效性,也加劇瞭房地產市場的波動性。設立國傢住房銀行,可以有效解決商業銀行“順周期”操作問題,避免房地產市場大起大落,拓展貨幣政策操作空間,為利率市場化改革創造條件。

??第三,地方融資平臺違約。最近幾年,地方融資平臺大規模舉債進行基礎設施建設,還款資金主要依靠土地出讓收入。在房價持續上漲期,這種運行機制尚能維持運轉,但在房價下跌期,平臺風險就會逐步顯現。由於2010年是信貸高峰,2011年至2013年是信托高峰,信貸一般以5年期為主,信托大多在2年左右,今年是平臺償債高峰,到期債務為2.8萬億元。

??第四,改進住房公積金管理。住房公積金是國際經驗和我國國情相結合的一項制度創新,對推動住房制度改革、促進房地產市場發展發揮瞭重要作用。目前的主要問題是制度功能弱化、利益結構失衡、管理運營粗放。根源是體制機制存在弊端。一是城市分散管理,不能跨市融通,貸款需求旺盛城市資金短缺,貸款需求不足城市資金閑置,難以充分發揮作用;二是管理鏈條過長,管理中心為事業單位,不具有金融職能,金融業務要委托銀行辦理,導致管理成本高,服務效率低,存在風險隱患。通過設立國傢住房銀行,整合各市管理中心,可以有效提高資金管理集約化、專業化和精細化水平,降低管理運營成本,充分發揮住房公積金作用,保障繳存職工權益。

??目前,設立國傢住房銀行條件已基本成熟。一是改革依據充分。十八屆三中全會《決定》23條提出“研究建立住宅政策性金融機構”、45條要求“建立公開規范的住房公積金制度,改進住房公積金提取、使用、監管機制”。二是資金規模巨大。截至去年底,全國住房公積金3.7萬億元,住房維修資金約5000億元。如允許每年發行專項金融債券1萬億元,今年資金規模接近6萬億元,2020年預計達到20萬億元,可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。三是已有人員和機構。目前,全國共有管理中心342個,業務網點2651個,從業人員3.8萬人,可充分利用這些機構、網點和人員,組建國傢住房銀行分行和支行,中央設立總行,對各地分支機構實行垂直管理。四是籌措資本金。全國住房公積金貸款風險準備金已接近800億元,其中500多億元為超額撥備,可轉化為住房銀行資本金。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-06/09165990653176871972370.sh小港區二胎房貸利率tml

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